HOME分譲・賃貸マンションでのペットの飼育の注意点
平成１５年に内閣府が実施した動物愛護に関する世論調査によると、ペットを飼育するのが好きと回答した人は65.5％,嫌いと回答した人は31.7％です。
飼育しているペットの種類については、犬が62.4％、猫が29.2％、魚類が11.7％、鳥類が7.7％（Ｓ５４年の調査では、犬46 .1％、猫26.6％、魚類11.2％、鳥類37.6％）となっています。
日本の犬の飼育数は、約1113万7千頭で、およそ4世帯に1頭の割合で飼育されています。
猫は約808万7千頭で、10世帯に1頭の割合で飼育されている計算になります。
一般に従来のアパートやマンションでは「犬や猫は飼育禁止」とされているところが大半です。これはペットの鳴き声、ふん尿の悪臭、不衛生な問題（いわゆる、「ペット公害」）などの近隣トラブルの発生を未然に防ぎ、住居環境などの予防のためと考えられます。
分譲マンションの管理規約で「ペット飼育全面禁止」と決められていれば、犬や猫を飼うことは出来ません。
規約に反して隠れてペットを飼育すると、裁判になった場合は、飼い主は負ける可能性がひじょうに高いです。
マンションは一戸建てと異なり、住居が壁で仕切られ、建物の共有部分が多く、利害関係が入り組んでいます。
「ペットの飼育不可」の条件を見て、購入を決意された方のなかには、動物アレルギー体質の方や、動物が苦手な方も居ます。単にペットが好きという理由で管理規約に反してペットを飼育すると、大きなトラブルのもととなりますので注意して下さい。
近年、ペットと一緒に暮らしたいという人が増え、新築マンションでも、「ペット飼育可」をキャッチコピーとしているところが多くなって来ています。
ペット飼育可の分譲マンションでは、飼育できるペットの種類・飼育頭数の制限・ペットの大きさ制限・ペット飼育者の会会費の有無・ペット専用設備の有無・利用料金などの確認が大切です。
特にペットの大きさ制限は曖昧な表示のところもあるので、注意しましょう。
ペット飼育可の賃貸マンションの場合は、退去時、「ペットの消臭、原状回復、室内の床・壁などの取替え等」を要求される場合がありますので、入居時の賃貸契約を確認しておきましょう。
※集合住宅でペットを飼育するときは、次の点に注意しましょう。（特に犬・猫）
- 上下左右の居住者には、ペットを飼育していることの挨拶を必ず行う。
- 共有部分では、小型犬は極力抱いて移動する。
- エレベター・エントランスなどの自動ドアーに挟まれる危険があるので、出来れば抱く。
- 透明ガラスは、走ってぶつかる危険があるので目隠しなどで予防する。
- 通路、階段などの共有部分（特にコンリート部）で、もし尿をした場合は、臭いが残ってしまうので、消臭剤や水で 即洗い流すようにする。
- ベランダは共有部分なので、犬小屋などを置き飼育すること、ふん尿をさせること、ブラッシングをすることは禁止。
- 無駄吠え、室内での走りまわりによる階下への騒音に注意する。深夜の鳴き声は思った以上に響く。
ペット飼育可のマンションでも住人全てが動物好きというわけではありません。なかには嫌いな人もいます。
ペット好きな人からみると、ちょっとした鳴き声・臭いであっても、ペット嫌いの人には騒音・悪臭となります。度を過ぎると、住人同士のトラブルとなってしまいます。
エレベーターで同乗者がいる場合、ペットは大丈夫かどうか、相手に確認しもし苦手だというなら、降りる気遣いが必要です。
マンションでのペットトラブルの大半は吠え声・糞尿の処理と臭い・ベランダづたいに飛ぶ抜け毛です。
ペットには責任はありません。飼い主の責任として、仔犬や仔猫のときからのしつけと飼い主としてのモラルが大切です。
上下左右の居住者への挨拶もしておくと少しはトラブルの予防になります。
また市街地では、隣り合って建っているマンションも多くあり、近隣のマンションとのトラブルが起こることもあります。
分譲マンションの管理規約との関係
ペットトラブルが起きた場合は、できれば不動産管理会社、管理組合や専門家などの力を借りて、話合いで解決するように努力しましょう。
トラブル直後の当事者の対応如何で、話合いが成立したり、こじれたりします。
特に、分譲マンションなどは簡単に転居できるものではありません。ペットを手放すか転居するかの二者選択を強いられる事は、飼い主にとって非常に辛く難しい問題です。
裁判所での争いは、時間や労力がかかり、精神的には大変です。裁判では、はっきりとした結果は出ますが、アメリカのような訴訟社会ではない日本においては、後々の集合生活にしこりが残ります。
1.分譲マンションの管理規約に「ペット飼育全面禁止」と書かれている場合
分譲マンションは区分所有法により、「共同の利益に反する行為をしてはならない」と定められています。この法律を基に管理規約で飼育禁止を規定することを認められています。
過去の裁判例（東京高裁H６年）でも「マンション内で、ペット飼育を一律禁止する管理規約も有効である」とされています。
管理規約に違反してペットを飼育しているのを見つかると、いくら躾けが良く出来き、おとなしいペットでも、飼い主は「共同の利益に反する行為」として「ペット飼育禁止」を求められ、それでも止めない場合は、管理組合からペットの飼養差止め、損害賠償請求訴訟をされることがあります。
その場合は、飼育禁止の判決がでる可能性はかなり高いと思われます。
2.ペット飼育禁止の賃貸アパートで大家さんに内緒でペットを飼育した場合
ペットを飼育することは賃貸借契約違反になりますので、大家さんからはペットの飼育禁止を求められる可能性があります。
アパートの他の住人に迷惑をかけず、室内も傷つけずに注意して飼育していても、契約違反ということで、ペットの処分や退去を命じられる可能性が大きいので、飼育はしないほうが良いかと思われます。
3.ペット飼育禁止規約がない賃貸マンションの場合
ペット飼育禁止規約がない場合は、通常ペットの飼育は可能です。
しかし、室内で多頭飼いをしたり、他の居住者に迷惑を与える等、「大家さんとの信頼関係」がこわれた場合は、賃貸借契約が解除されることもあります。
大家さんが他の居住者の苦情を無視した場合は、管理組合が賃貸借の解除及び賃借人の退去を求めることも可能です。
裁判例（東京地裁H７年）「ペット飼育禁止の規約がない分譲マンションで、賃貸で入居していた借主が鳩に餌付けをし、多数の鳩が来るようになり、糞の悪臭・鳴き声でマンション住人に迷惑がかかり「用法違反」として賃貸契約の解除を求めた」という事例があります。
ペット飼育可のマンションであっても、他の居住者に迷惑を及ぼさないよう十分注意してペットは飼育しましょう。 当事務所へのご相談・ご依頼は、ここからどうぞ。
- 不動産管理会社およびペット飼育可マンション管理組合などのペットトラブル問題のアドイス
- マンションの 『管理規約』 の見直し、改定
- マンションでの、 『ペットクラブ』 等の設立、規約作成
- ペット飼育マンションの賃貸借契約書作成などの、法務相談 ・ 法務顧問 に応じます。
4.分譲マンションの管理規約に「人に迷惑をかけるペットの飼育禁止」と書かれている場合
「ペット飼育全面禁止」の管理規約ではありませんので、人に迷惑をかけない程度の犬や猫等のペットを飼う事は可能と思われます。
しかし、他の区分所有者から、例えば、「鳴き声、ふん尿、毛の飛翔など」の苦情が管理組合に届いた場合は、管理組合は、ペットの飼い主に飼育方法の改善を要請し、それでも変化が見られない場合は、ペットの飼育禁止を要請される事があります。
飼い主は、ペットの管理面に十分に注意して、ペットを飼育しなければなりません。
5.分譲マンションの管理規約に「ペット飼育可」と書かれている場合
犬や猫などのペットの飼育は自由ですが、ペットであれば何でも飼ってよいというわけではありません。
マンションは同じ建物内に多数の人が住み、夫々が所有する占有部分と、共有する部分からなり、利害が交差しています。
また、壁や床で、上下左右の住居と接しており、生活環境面からみると、一戸建て以上にペットの鳴き声や臭い、毛の飛翔には注意する必要があります。
飼い主の留守中に自分のペットの鳴き声や騒音で、知らないうちに、他人に迷惑をかけていることもあります。
少々の音は我慢できますが、連日騒音が続けば、トラブルになることもあります。
数人のペットの飼育上の問題のために、「ペット飼育可」マンションが、場合によっては、「ペット飼育全面禁止」の管理規約改正に繋がることもあります。
管理規約は、区分所有者の四分の三以上の賛成があれば改正されますので、マンション全体の問題に発展すれば、管理規約が改正されることも十分あり得ます。
犬猫などを飼育されている居住者は、「ペットの会」などを結成し、ペットの飼い主のマナーの向上に努めましょう。
ペットを飼育していない他の居住者とのコミュニケーションを計り、仮に「ペットの会」のペットが問題を起した場合は、その飼い主だけの問題ではなく、ペットの会全体の問題として、会員全員で解決に当たるようにしましょう。
マンション内外でペットトラブルが起きないよう、飼い主１人１人がペットの保管に十分に注意して、マンションの居住者や近隣の住民たちとのコミュニケーションをはかり、交流に努めましょう。
6.ペット飼育禁止の賃貸アパートで大家さんに内緒でペットを飼育した場合
ペットを飼育することは賃貸借契約違反になりますので、大家さんからはペットの飼育禁止を求められる可能性があります。
アパートの他の住人に迷惑をかけず、室内も傷つけずに注意して飼育していても、契約違反ということで、ペットの処分や退去を命じられる可能性が大きいので、飼育はしないほうが良いかと思われます。
7.ペット飼育禁止規約がない賃貸マンションの場合
ペット飼育禁止規約がない場合は、通常ペットの飼育は可能です。
しかし、室内で多頭飼いをしたり、他の居住者に迷惑を与える等、「大家さんとの信頼関係」がこわれた場合は、賃貸借契約が解除されることもあります。
大家さんが他の居住者の苦情を無視した場合は、管理組合が賃貸借の解除及び賃借人の退去を求めることも可能です。
裁判例（東京地裁H７年）「ペット飼育禁止の規約がない分譲マンションで、賃貸で入居していた借主が鳩に餌付けをし、多数の鳩が来るようになり、糞の悪臭・鳴き声でマンション住人に迷惑がかかり「用法違反」として賃貸契約の解除を求めた」という事例があります。
ペット飼育可のマンションであっても、他の居住者に迷惑を及ぼさないよう十分注意してペットは飼育しましょう
分譲マンションを購入するときは、不動産販売業者から、ペットの飼育条件についての説明を受け、管理規約などの確認を十分に行って売買契約を結ぶようにしましょう。
賃貸共同住宅（マンション、アパート）では、不動産仲介業者の説明を受け、契約書の内容確認を十分にして、賃貸借契約を結ぶようにしましょう。